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[雜談] 雙十一淘寶京東大量賣房,打響了顛覆傳統第一槍!

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發表于 2019-10-22 22:09 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
10月17日,網曝今年雙十一淘寶線上將會提供上萬套房源。目前,有媒體報道這一消息已得到阿里官方證實,今年雙十一阿里要賣特價房,上萬套特價房還將覆蓋全國多地熱門學區房!過去一年有近3000萬人次在阿里拍賣上看房、買房。雙十一會不會在數據背書下開創樓市新歷史呢?

無獨有偶,另一大電商巨頭京東同樣為今年的雙11進軍樓市做好了充分的準備。10月12日,在首屆京東科技地產大會上,京東房產方面公開表示,在即將到來的雙11,京東將聯合超過200家房地產開發商,在70個城市投放超過6000套特惠房源,且有非常吸引人的房價優惠政策,那就是新房全款5折起。

這次阿里京東重兵布局房地產,肯定不是一時沖動,而是謀定而后動。房地產這塊蛋糕太大了,前100名城市都是五步一崗十步一哨的中介門店,長盛不衰的人海戰術,其間的想象空間早已讓互聯網巨頭垂涎三尺。

有人說,存在就是合理的,傳統中介二十多年的模式,很難被打破。但事實證明,長期壟斷中國電信行業的中國移動、中國聯通、中國電信三大巨頭,在微信面前毫無抵抗之力;長期壟斷的銀行,在支付寶和微信面前也缺乏防御之術。

互聯網之所以能顛覆傳統實體店,主要原因在于其信用機制、便利性以及費用低廉。

首先談談信用體系。

在房地產這個市場里,是極其缺乏信用的,這其中原因不僅僅是因為少數黑中介兩頭吃,而是全民缺乏信任。

開發商賣房一直以來是畫餅和饑餓營銷方式,且不少開發商營銷團隊窩案頻發,新房以“更名”方式吃差價,多年以來早已在老百姓心里失去信任。后來開發商聯手二手房中介銷售新房,除了畫餅和饑餓營銷之外,中介的夸大失實宣傳也起了推波助瀾的作用,加劇了購房者的不信任。售樓部與中介、中介與中介之間的惡性競爭,更是讓購房人無所適從。近年來自媒體大V與開發商聯手銷售新房,大V宣傳比中介有過之而無不及,不少已經采用洗腦傳銷手段,信譽更是大打折扣。

二手房市場,牛市時賣家頻繁的加價、中介吃差價、中介聯手加價炒房等等行為,令買家心生恐懼;買賣雙方隨時尋找機會私交,也讓中介提心吊膽。再加上信息不對稱,買賣雙方很難面對面洽談,部分中介打壓業主吃差價,虛假房源與虛假買家大量存在,等等原因造成了買賣雙方與經紀方互相猜忌互不信任,加大了交易的難度。

淘寶、京東上,雖然也有商家競價排名灰色方式等說法,但是它們在買賣之間建立了一個信用機制,那就是消費者可以隨時“差評”,質量不好或者服務態度不好,這個評價體系決定了賣家的生存。除此之外,電商巨頭的廣告上,對于廣告法會遵循,那種“升值在即”、“珠海下一個深圳”的無底線廣告將會消失。

而房產中介寄生的平臺,比如58同城、搜房網、安居客、諸葛找房等等,盈利模式都是依賴中介的端口費,中介是他們的衣食父母,所以長期以來缺乏消費者對中介“差評”的機制以及禁入機制,誰敢對“父母”說一個不字?最終消費者對泛濫的虛假房源、釣魚信息和部分黑中介的兩頭吃無處申訴,所以房產平臺十多年來沒有出現一個淘寶和京東這樣的巨無霸。

鏈家算得上房產中介行業的巨無霸,融資據說上百億,連萬科都入股了。但鏈家這兩年推出貝殼找房以及遍地開花的德祐加盟店,雖然攻城掠地戰果輝煌,卻并沒有解決二手房信任危機。為了規模快速擴張,只要是個小門店德祐都要,不但缺乏準入機制和評價機制,還埋下了許多地雷。

其次談談便利性。

線下看個新房,經常要驅車一小時,想把一個城市的新房全部看一遍,很可能需要一個月。不但耗時非常多,一個不小心看了售樓部誘人的樣板房,在銷售的“不買就沒了”的套路下很可能就頭腦發熱下定了后悔不已。

而線上看房就非常的便利,一個城市的新房,鼠標一點一天可以全部看完,心里有個大致的了解,以后線上看房也將會誕生。這兩年馬云頻繁收購線下超市,未來淘寶京東完全有可能線下搞一個新房展廳,類似于今天的超市和國美蘇寧電器專賣店,一站式解決看房的奔波與苦惱。

此外,淘寶和阿里一直以來是產品明碼標價,未來的線上售房也將會延續這個模式。新房方面,中介經常會將某套特價房的價格作為誘餌吸引買家前往售樓部,而售樓部里的新房,價格與折扣、銷控大多是不公開的,讓買家心里沒底,得斗智斗勇。線上看房,省時省心。

再談談費用低廉。

某大型中介公司總經理曾經說過,傳統中介模式就是賣方與中介強強聯手,打壓弱勢的買方。其實說白了,就是強強聯手雙方利益最大化坑買方。不少業主經常在中介公司放話:我凈收300萬,賣多的都算你的,我配合你們。吃差價,就是這么來的。另一方面,每個城市的房產經紀人協會,都是中介公司把持,攻守同盟中介費居高不下。

新房方面,據說珠海開發商近期聯名向政府建議:“需要整頓一下二手中介和渠道公司,為營銷費用較高房企承擔不起,二手房中介投機營銷要堅決叫停,助力房企真正用心做好產品做好服務”。言下之意,現在開發商質量問題頻發跟中介有關,輕描淡寫把風里雨里拼死宣傳的兄弟給踩了一腳。其實,重賞之下必有勇夫這個方法,都是開發商想出來的,比如今年不少開發商聯手外地大V賣房,就是用重賞的方式,然后在房價里加上去,聯手炒作。

市場經濟下,生意沒有強買強賣,你覺得中介和渠道以及自媒體營銷費用高了,完全可以不讓他們代理,比如萬科就沒有抱怨被渠道代理綁架,銷售費用一直保持業內最低,主要原因就是產品設計符合市場需求,物業管家口碑也不錯。房住不炒的政策前提下,開發商的利潤取決于拿地風險評估、市場飽和度調研、產品適應性設計、質量把關與口碑積累。世界上沒有只賺不虧的生意,房地產也一樣。

當你把搶地王當做一個榮耀的時候,怎么沒想到未來的成本和利潤?當房價高企你翻老黃歷設計出九十多平非常不實用的兩房戶型時,怎么沒想到未來的成本和利潤?當你的售樓部捂盤惜售吃差價的時候,你有沒有想過自己是投機營銷?當你交付給業主豆腐渣質量的時候,有沒有想過這是給自己挖了一個墳墓?

豬哥以為,開發商的質量跟其社會價值觀息息相關,賣房時沒節操的樓盤,交樓時質量一定有問題,跟營銷費用無關。比如,一些售樓部團隊窩案,售樓員加價炒賣,一個項目賣完就可以買幾百萬的房子,開上豪車。那么,他們的采購部人員必然是眼紅大量收取回扣,工程部人員也會眼紅收受劣質材料。這樣的樓盤,會有好產品交付嗎?

開發商把質量問題推給中介,可以說極其卑鄙無恥。舉個例子,橫琴金融傳媒中心2016年開盤饑餓營銷玩到極致,半夜加價差點導致踩踏事件發生,其營銷費用并沒有增加。現在交樓,當年賣五萬左右單價的豪宅,“一個臺風玻璃全部碎了”,“一場小雨下水道堵了”,“樓上的糞水淹沒了樓下”。

再舉個例子,金灣某知名房企,2016年地王次日即加價兩三千,短短一個月從一萬四五賣到兩萬,營銷費用沒有增加,去年交樓出現了批量的漏水。橫琴某豪宅,當年開盤“不是一次性付款沒人搭理”,后來出現了許多群體事件,四五萬的單價裝修不如一萬多的樓盤。這幾年來,不少樓盤開盤內部人員“更名”方式吃差價,一套房幾天時間輕松賺取一二十萬,尤其是不少央企國企,團隊聯手撈錢,最終卻把成本推給中介。

淘寶、京東網上賣房,必然會有一個固定的收費模式,房產將會由多年的信息不對稱,逐步走向明碼標價童叟無欺。傳統中介和售樓部營銷團隊吃差價的現象就會杜絕,淘寶京東也無須派遣大量的人員去掃街發廣告,營銷費用可能會低于現在,買家得到真正的實惠。復雜的事情簡單化,房企也節省了部分營銷費用。

淘寶京東已經開始行動,相信拼多多也會跟上,并且會從雙十一這個特定的日期,轉向常態化銷售。內行被外行顛覆的故事,將會在房地產再次上演,鐵板一塊的房地產中介行業,終將被顛覆,只有那些提前布局低收費的中介公司,以及信譽特別好且非常專業的經紀人,才會有生存的機會。未來真正的房產經紀人,應該是像律師一樣單方代理,讓自己的雇主利益最大化,而不是今天的兩頭通吃。

這兩年受調控影響,傳統中介收入大多來自于新房銷售。未來如果淘寶京東等電商深度滲透,首當其沖受影響的將會是傳統中介,人海戰術將會失效,現在占據城市十分之一的中介店鋪,將會有三分之二會關閉(商鋪的空置率將會大幅提高)。如果淘寶京東能把賣房按照其他商品那樣“七天無理由退貨”,那就更是深得民心了,大部分售樓員和房地產中介的好日子,就快到頭咯。

新房上線淘寶京東,從另一個角度來看,開發商是“房住不炒”大環境下一種無奈的選擇,說明他們需要借助淘寶京東龐大的流量,加快資金回籠,提升企業的現金流。這說明開發商對于樓市大環境不再樂觀,不然,他們才不愿意擯棄傳統銷售模式。

對于沒房一族來說,12月中旬之前是個下手的好時機,有時間可以多出去轉轉。因為開發商都需要靚麗的年報,以及過得去的現金流,所以這段時間將會持續有特價房出現。過了12月,開發商都不著急,年后進入小陽春,特價房就會很少看到了。

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  發表于 2019-10-23 12:57

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沙發
發表于 2019-10-22 22:25 來自手機 | 只看該作者
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板凳
發表于 2019-10-22 22:40 | 只看該作者
對于沒房一族來說,12月中旬之前是個下手的好時機,有時間可以多出去轉轉。因為開發商都需要靚麗的年報,以及過得去的現金流,所以這段時間將會持續有特價房出現。

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  發表于 2019-10-23 12:57
按財務人員的分析方式。  發表于 2019-10-23 08:51
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地毯
發表于 2019-10-22 23:56 來自手機 | 只看該作者
傳統中介人員將面臨巨大的生存壓力.。

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  發表于 2019-10-23 12:57
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地板
發表于 2019-10-22 23:58 來自手機 | 只看該作者
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地下室
發表于 2019-10-23 01:00 來自手機 | 只看該作者
謝謝豬哥哥分享!
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7
發表于 2019-10-23 01:02 來自手機 | 只看該作者
拭目以待吧
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8
發表于 2019-10-23 07:18 來自手機 | 只看該作者
多個選擇吧,網上下單還不敢,拭目以待
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9
發表于 2019-10-23 08:27 | 只看該作者
這篇文章 比 吉大先生新的文章  邏輯清晰多了,看起來合理多了。贊。
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10
發表于 2019-10-23 08:50 來自手機 | 只看該作者
我雙11就專門關注京東淘寶的房產板塊了,文章寫的不錯!
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